전세사기 개인회생 | 보증금 손실과 전세대출 정리

전세사기 피해자의 개인회생은 경남은 회생법원이 없어 창원지방법원 또는 부산회생법원 중 한 곳을 골라 접수합니다(채무자회생법 제3조 제11항). 보증금은 돌려받지 못했는데 전세자금대출 원리금은 그대로 남는 이중고가 이 사건의 핵심입니다. 소득이 있다면 3년에서 5년간 갚고 남은 채무를 면제받는 절차를 검토할 수 있으니, 먼저 채권자와 잔여 채무부터 확정하시기 바랍니다.

피해자인데 왜 빚이 남나

전세사기는 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 문제지만, 세입자가 은행에서 받은 전세자금대출은 별개의 계약입니다. 보증금을 못 받았다고 대출 상환 의무가 사라지지 않기 때문에, 살 곳을 잃은 상태에서 원리금만 계속 나가는 구조가 만들어집니다.

여기에 이사 비용과 새 주거의 보증금까지 겹치면 단기간에 채무가 늘어납니다. 피해 회복 절차는 시간이 오래 걸리는 반면 상환일은 매달 돌아오기 때문에, 회복을 기다리는 동안 연체가 쌓이는 경우가 많습니다.

피해자 구제절차와 개인회생은 별개다

전세사기 피해자로 인정받아 지원 제도를 이용하는 것과, 남은 채무를 정리하는 것은 서로 다른 절차입니다. 지원 제도는 주거 안정과 경·공매 대응에 초점이 있고, 채무 자체를 없애 주지는 않습니다. 그래서 두 절차를 병행하는 경우가 실제로 많습니다.

다만 순서와 시점은 사건마다 다릅니다. 보증금 일부라도 회수될 가능성이 있다면 그 회수 예정액이 재산으로 평가될 수 있어 변제액에 영향을 줍니다. 이 구조는 청산가치 원리에서 확인할 수 있습니다.

보증금 반환채권을 어떻게 신고하나

임대인에게 돌려받을 권리는 채권이므로 재산 목록에 올려야 합니다. 회수 가능성이 사실상 없다는 사정이 있다면 경·공매 진행 상황이나 임대인의 무자력을 보여 주는 자료로 소명합니다. 숨기면 재산 은닉으로 평가될 수 있으니 있는 그대로 기재하고 회수 전망을 설명하는 편이 안전합니다.

반대로 일부 배당이 예정돼 있다면 그 금액이 최소 변제액에 반영됩니다. 배당 시점과 금액이 유동적이라면 그 점도 함께 밝혀 두는 것이 좋습니다.

추심이 시작됐다면

대출 연체가 길어지면 추심과 압류가 들어옵니다. 접수와 함께 금지명령을 신청하면 독촉과 급여·통장 압류가 법적으로 중단되므로, 생활이 흔들리는 상황이라면 이 조치가 가장 급합니다. 작동 방식은 금지명령 안내에 정리했습니다.

피해 회복만 기다리다 연체가 누적되면 선택지가 줄어듭니다. 회복 절차는 그대로 진행하면서 채무는 별도로 정리하는 것이 현실적인 대응입니다.

창원·경남에서 준비할 때

접수처는 주소지를 관할하는 창원지방법원 본원 또는 지원이며, 부산회생법원 선택도 가능합니다. 비교 기준은 창원지법과 부산회생법원 선택에 정리해 두었습니다. 신청 요건은 창원 개인회생 자격 총정리에서, 예상 변제금은 변제금 계산법으로 가늠할 수 있습니다.

기존 주거의 보증금이 아니라 새로 마련한 주거의 보증금은 통상적인 재산 평가 대상이 됩니다. 이 부분은 전세보증금과 집에서 함께 확인하세요.

전세사기와 일반 보증금 미반환의 차이

임대인이 돈이 없어 보증금을 늦게 돌려주는 상황과, 처음부터 돌려줄 의사나 능력 없이 계약한 사기는 성격이 다릅니다. 전자는 회수 가능성이 남아 있어 채권 평가가 달라질 수 있고, 후자는 형사 절차가 함께 진행되는 경우가 많습니다. 어느 쪽인지에 따라 소명 자료와 회수 전망 설명이 달라집니다.

본인 사안이 어디에 해당하는지 애매하다면 계약 경위와 임대인의 상태를 정리해 상담에서 확인하는 것이 좋습니다. 단순 반환 지연이라면 채권 회수를 기다리며 상환 일정을 조정하는 편이 나을 수도 있습니다.

근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제3조 제11항·제579조 · 개인회생 청산가치 산정 실무 · 피해자 지원 제도는 별도 요건에 따르며 개별 확인 필요 · 확인일 2026.8

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